KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ BAŞLANGIÇ SEVİYESİNDE OLAN BİNALARA VERİLEN DANIŞMANLIK HİZMETİ KAPSAMI

Söz konusu parsel veya parsellere ilişkin olarak tüm teknik ve hukuki çalışmaların yapılarak arsa malikleri ile müteahhit arasında yapılacak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ekleri olan mimari etüd projelerinin Arsa Sahiplerinin hak ve menfaatleri gözetilmesi sureti ile hazırlanması ve inşaat sürecine başlanması, Arsa Maliklerinin tamamı ile anlaşma sağlanamaması durumunda ise 6306 yasa kapsamında Kentsel Dönüşüm sürecinin yürütülerek Malikler tarafından belirlenecek bir müteahhit ile inşaat sürecine başlanması ve tüm inşaat sürecinde teknik ve hukuki olarak destek verilerek maliklerin iskan alınmış olarak bağımsız bölümlerinin kendilerine teslim edilmesine ilişkin hizmetlerdir.

DANIŞMANLIK KAPSAMINA AİT GÖREV VE YÜKÜMLÜLÜKLER

• Malikler tarafından görüşülen firmalardan gelen mimari projelerin incelenmesi, kontrolleri, görüşlerin sunulması ve gerekli revizelerin yapılarak veya yaptırılarak maliklerce kabul görecek nihai projenin oluşumunun sağlanması.
• Müteahhit Firma ile imzalanacak “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve ekleri olan hukuki şartnamenin, teknik şartnamenin, temsilcilere verilecek vekaletnamenin, müteahhide verilecek vekaletin ve Belediye’ye verilecek muvafakatnamenin hazırlanarak maliklerin görüşlerine sunulması, maliklerden gelebilecek görüş ve yorumların değerlendirilmesi akabinde gerekli revizelerin yapılarak protokol veya Noter sözleşmesi imzasına hazır hale getirilmesi.
• Maliklerin arsa payları toplamının en az 2/3 oranındaki çoğunluk ile karar vermeleri durumunda malikler tarafından belirlenen müteahhit ile ön protokol yapılması için gerekli protokol metninin hazırlanması.
• Yapılacak protokol akabinde binanın riskli yapı tespitinin yapılması ile ilgili olarak gerekli fiziki işlem sürecin takibi ve maliklere bilgilendirmelerin yapılması.
• Binanın Tapu Müdürlüğündeki riskli yapı şerhi sonrasında olabilecek itirazların neticelendirilmesine ilişkin takibin yapılması.
• Binanın riskli yapı olduğunun kesinleşmesini müteakiben arsa sahiplerine gerekli bilgilendirmenin yapılması ve kiracılara gönderilecek gerekli noter ihtar yazısı içeriğinin hazırlanarak ilgili maliklere kiracılarına ihtar çekmelerine yönelik bilgilendirme yapılması.
• Maliklerce belirlenecek müteahhit firma ile Noterde yapılacak sözleşmeler ile ilgili maliklerden gerekli evrakların toplanması, müteahhit ve malikler arasındaki noter imzası için gerekli koordinasyonun sağlanması ve Noter imzası işleminin neticelendirilmesi.
• Gaiplik (kendisine ulaşılamayan malik) durumu olması halinde tüm iş ve işlemlerinin yapılması, takibi, sözleşme de ki düzenlemesinin yapılması, ilanen tebligatlar ile ilgili yasal prosedürlerin oluşturulması, takibi ve sonuçlandırılması, satış kararlarının alınarak hissesinin diğer bağısız bölüm ortaklarına veya diğer arsa sahiplerine satış işlemlerinin yapılması.
• Toplam arsa payının 2/3 oranındaki çoğunluğun katılımı ile 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği kapsamında dönüşüme gidilmesi durumunda, Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinin usul ve kaidelerine göre Ortak Karar Protokolü Toplantısı düzenlenerek Belediye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndaki açılacak dosyanın ve satış sürecinin takibinin yapılması sureti ile gerekli iş ve işlemlerinin neticelendirilmesi ve tam çoğunluğun oluşturulması.
• Malikler tarafından belirlenecek müteahhit ile yapılacak olan görüşme ve toplantı organizasyonlarının koordine edilmesi.
• Binanın boşaltılmasına ilişkin sürecinin organize edilerek mevcut binanın Müteahhide teslim edilmesi.
• Müteahhit firma tarafından yapılacak binanın yıkımına ilişkin tüm sürecin takibi ve maliklere bilgilendirme yapılması.
• Devlet kira yardımı alınmasına yönelik bilgilendirmenin yapılarak maliklerin kira yardımı için zamanında ve eksiksiz olarak başvuru yapmalarının sağlanması.
• Müteahhit tarafından yürütülecek İnşaat Ruhsatının alınmasına yönelik tüm çalışmaların müteahhit ile koordinasyonlu olarak Belediye ki takibinin yapılması ve maliklere gerekli bilgilendirmelerin yapılması.
• İnşaat Ruhsatının alınması akabinde yapılacak inşaat çalışmalarının teknik şartnameye uygun olarak yapılmasının takibi ve kontrolünün yapılarak maliklere gerekli periyotlarda bilgilendirmelerin düzenli olarak yapılması.
• Müteahhit ile yapılacak görüşme ve toplantılarda, Müteahhitten gelebilecek istek ve talepleri değerlendirerek Arsa Sahipleri menfaatlerini gözetmek sureti ile çözüm önerilerinin oluşturulması.
• Arsa Payının devri ve kat irtifakının kurulması safhalarında gerekli kat irtifakı tablolarının kontrolü ve maliklere gerekli bilgilerin sunulması.
• Kat irtifakı Tapularının temin edilerek Arsa Sahiplerine teslim edilmesi.
• Kat İrtifakı tapularının Belediye ye sunularak emlak beyanlarının verilmesi.
• Müteahhidin dairelerine gerekli safhada inşaat teminat ipoteğinin tesis edilmesi için gerekli işlem takibinin yapılması.
• Müteahhide ait dairelerin üzerinden teminat ipoteklerinin kaldırılması safhalarında, inşaat seviyelerinin teknik olarak kontrolünün yapılması ve malik temsilcilerine ipoteklerin kaldırılmasına yönelik gerekli bilgilendirmenin yapılması.
• Müteahhitten alınacak Teminat mektuplarının alınması ve iadesinin sözleşme kapsamında yapılması için malik temsilcilerine gerekli teknik ve hukuki bilgilerin verilmesi. Ayrıca gerekmesi durumunda ise teminatların nakde çevrilmesi ile ilgili gerekli hukuki işlemlerin yapılması ve neticelendirilmesi.
• Kentsel Dönüşüm süreci ve Fiili inşaat süreci boyunca tüm maliklere teknik ve hukuki olarak bilgilendirme yapılması.
• Müteahhidin gerek teknik şartnameye göre inşaatı yapmaması gerekse hukuki şartnameye göre eksik ve kusurlu hareket etmesi halinde gönderilmesi gereken ihtar, ihbar ve benzeri tebligatların hazırlanarak Temsilciler Heyetine iletilmesi veya yetki verilmesi halinde Malikler adına Danışmanın avukatı vasıtası ile ihbar ve ihtar da bulunması.
• Binanın inşaatının tamamlanmasını müteakip Yüklenici tarafından bağımsız bölümlerin teslim edilmesine ilişkin talebi akabinde, sözleşmenin teknik şartname esaslarına göre teslim alınmasına ilişkin gerekli kontrollerin yapılması ve uygunluğu halinde bağımsız bölümlerin ve ortak alanların Arsa Sahipleri adına teslim tutanağı ile teslim alınması.
• Teslime uygun olmayan eksik veya hatalı montaj ve malzeme kullanımı olması durumunda, Arsa Sahiplerine veya Temsilciler Heyetine bilgi verilerek Yüklenici Firmaya gerekli hukuki bildirimin yapılması ve takibi.
• Binanın tesliminden sonra oluşacak gizli ayıpların ve arızaların tespiti ve onarımı için gerekli iş ve işlemlerin yapılması.
• Yapı İzni (iskan) alınmasına ilişkin tüm işlemlerin takibi yapılarak Yapı izninin alınması ve Arsa Sahiplerine bir örneğinin teslim edilmesi.
• Bireysel aboneliklere geçişlerin sağlanması.
• Kat Mülkiyeti Tapularının alınması ve Arsa Sahiplerine teslim edilmesi.
• Kat Mülkiyeti Tapularının Belediye’ye süresi içerisinde tebliğ edilerek emlak beyanlarının verilmesi.